ΜΑΡΘΑ Ι. ΚΑΖΤΑΡΙΔΟΥ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ
Για δεύτερη ανάγνωση έφερε στο υπουργικό συμβούλιο ο υπουργός
Περιφερειακής Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας, κ. Μ. Χρυσοχοΐδης το
νομοσχέδιο για την άσκηση του επαγγέλματος του μεσίτη αστικών συμβάσεων.
Σημειώνεται ότι η διαβούλευση του νομοσχεδίου ολοκληρώθηκε στις 25
Φεβρουαρίου, ωστόσο ακόμη δεν έχει κατατεθεί προς ψήφιση στη Βουλή.
Με το νομοσχέδιο επιχειρείται η ρύθμιση των όρων και των προϋποθέσεων για
την άσκηση του επαγγέλματος, με εισαγωγή κανόνων δεοντολογίας,
υπευθυνότητας, λογοδοσίας και πειθαρχικού ελέγχου, σε συνδυασμό με τις
διατάξεις του Αστικού Κώδικα περί Μεσιτείας. Στόχος των ρυθμίσεων είναι
τόσο η προστασία του επαγγέλματος του μεσίτη αστικών συμβάσεων, μέσω
κανόνων ορθής άσκησης του, όσο και η προστασία των συμφερόντων των
καταναλωτών, καθώς το νομοσχέδιο επικαιροποιεί το διάταγμα 248/1993,
ξεκαθαρίζοντας το πλαίσιο των προϋποθέσεων άσκησης του επαγγέλματος, και
καλύπτοντας κενά και εκτιμάται ότι θα επιλύσει τα σημαντικότερα
προβλήματα που προκύπτουν καθημερινά στις συναλλαγές των μεσιτών με τους
εντολείς τους.
Στο πλαίσιο αυτό προβλέπονται οι ακόλουθες ρυθμίσεις:
- κατοχύρωση του εντολέα και του μεσίτη με την καθιέρωση έγγραφης σύμβασης
μεσιτείας.
- κατοχύρωση αποκλειστικής σύμβασης μεσιτείας, διάρκειας τεσσάρων μηνών ή
έξι (εφόσον επιθυμεί παράταση ο εντολέας). Όσο διαρκεί η σύμβαση δεν
μπορεί να δοθεί εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη.
- ο μεσίτης δικαιούται αμοιβής μόνο εφόσον έχει αποδεδειγμένα ο ίδιος
μεσολαβήσει ή έχει υποδείξει την κατάρτιση οριστικής σύμβασης.
- νομοθετική λύση ως προς το ποιος δικαιούται της μεσιτικής αμοιβής, όταν
ο εντολέας έχει χορηγήσει πολλαπλές απλές εντολές μεσιτείας σε ισάριθμους
μεσίτες. Ορίζεται, λοιπόν, ότι αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά
την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός ο
οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι
μεσολάβησαν και δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής του καθενός
στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μια φορά και
κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών που μεσολάβησαν κατά ίσα μέρη.
- λύση και στο συνηθέστατο φαινόμενο στην πράξη της διπλής εντολής, όταν
δηλαδή ο μεσίτης ενεργεί για λογαριασμό και των δύο συμβαλλομένων μερών
(π.χ. αγοραστή και πωλητή) και αξιώνει αμοιβή και από τους δύο. Ορίζεται,
λοιπόν, ότι στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά εάν ο μεσίτης
μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα
του. Εάν παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας ο μεσίτης δεχθεί υπόσχεση
αμοιβής ή εισπράξει αμοιβή από το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να
αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή
της ήδη καταβληθείσας.
- επιτυγχάνεται η διαφάνεια στις οικονομικές συναλλαγές και αποτρέπεται η
απόκρυψη οικονομικών στοιχείων με την εισαγωγή υποχρεωτικής υπεύθυνης
δήλωσης για τη μεσολάβηση ή μη μεσίτη, σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί
ακινήτου η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο.
- εισάγεται η έννοια του βοηθού μεσίτη.
- καθορίζονται οι προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη και του
βοηθού μεσίτη. Καταργείται η υποχρεωτική εγγραφή στο Επιμελητήριο και
επιβάλλεται η εγγραφή στο ΓΕΜΗ κατ' επιταγή των διατάξεων της Οδηγίας
2006/123/ΕΚ.
- προβλέπεται η δυνατότητα διασυνοριακής παροχής υπηρεσιών μεσιτείας
αστικών συμβάσεων, ώστε να επιτρέπεται στο μεσίτη που είναι εγκατεστημένος
σε άλλο κράτος μέλος να αναπτύσσει τη δραστηριότητα αυτή στην Ελλάδα,
εκμεταλλευόμενος την ελεύθερη κυκλοφορία των υπηρεσιών, κατ' εφαρμογή των
διατάξεων της Οδηγίας.
- απαραίτητη προϋπόθεση για άσκηση επαγγέλματος μεσιτείας είναι η μη
καταδίκη για απάτη.
- θεσπίζεται Πειθαρχικό Συμβούλιο, στο οποίο μετέχει ως πρόεδρος
Πρωτοδίκης Δικαστής, για την εξέταση υποθέσεων πειθαρχικών παραβάσεων από
μεσίτες.
- εισάγονται ποινικές κυρώσεις για όποιον εμφανίζει τον εαυτό του ως
μεσίτη αστικών συμβάσεων χωρίς να πληροί τις προϋποθέσει ή αν παραβαίνει
τις υποχρεώσεις που συνεπάγονται από τον παρόντα νόμο.
- Οι μεσίτες υποχρεούνται να ενημερώνουν τους εντολείς τους για πραγματικά
ή νομικά ελαττώματα των ακινήτων.
ΜΑΡΘΑ Ι. ΚΑΖΤΑΡΙΔΟΥ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ
Για δεύτερη ανάγνωση έφερε στο υπουργικό συμβούλιο ο υπουργόςΠεριφερειακής Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας, κ. Μ. Χρυσοχοΐδης το
νομοσχέδιο για την άσκηση του επαγγέλματος του μεσίτη αστικών συμβάσεων.
Σημειώνεται ότι η διαβούλευση του νομοσχεδίου ολοκληρώθηκε στις 25
Φεβρουαρίου, ωστόσο ακόμη δεν έχει κατατεθεί προς ψήφιση στη Βουλή.
Με το νομοσχέδιο επιχειρείται η ρύθμιση των όρων και των προϋποθέσεων για
την άσκηση του επαγγέλματος, με εισαγωγή κανόνων δεοντολογίας,
υπευθυνότητας, λογοδοσίας και πειθαρχικού ελέγχου, σε συνδυασμό με τις
διατάξεις του Αστικού Κώδικα περί Μεσιτείας. Στόχος των ρυθμίσεων είναι
τόσο η προστασία του επαγγέλματος του μεσίτη αστικών συμβάσεων, μέσω
κανόνων ορθής άσκησης του, όσο και η προστασία των συμφερόντων των
καταναλωτών, καθώς το νομοσχέδιο επικαιροποιεί το διάταγμα 248/1993,
ξεκαθαρίζοντας το πλαίσιο των προϋποθέσεων άσκησης του επαγγέλματος, και
καλύπτοντας κενά και εκτιμάται ότι θα επιλύσει τα σημαντικότερα
προβλήματα που προκύπτουν καθημερινά στις συναλλαγές των μεσιτών με τους
εντολείς τους.
Στο πλαίσιο αυτό προβλέπονται οι ακόλουθες ρυθμίσεις:
- κατοχύρωση του εντολέα και του μεσίτη με την καθιέρωση έγγραφης σύμβασης
μεσιτείας.
- κατοχύρωση αποκλειστικής σύμβασης μεσιτείας, διάρκειας τεσσάρων μηνών ή
έξι (εφόσον επιθυμεί παράταση ο εντολέας). Όσο διαρκεί η σύμβαση δεν
μπορεί να δοθεί εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη.
- ο μεσίτης δικαιούται αμοιβής μόνο εφόσον έχει αποδεδειγμένα ο ίδιος
μεσολαβήσει ή έχει υποδείξει την κατάρτιση οριστικής σύμβασης.
- νομοθετική λύση ως προς το ποιος δικαιούται της μεσιτικής αμοιβής, όταν
ο εντολέας έχει χορηγήσει πολλαπλές απλές εντολές μεσιτείας σε ισάριθμους
μεσίτες. Ορίζεται, λοιπόν, ότι αν περισσότεροι μεσίτες υπέδειξαν διαδοχικά
την ίδια ευκαιρία στον εντολέα, αμοιβή δικαιούται να αξιώσει μόνον αυτός ο
οποίος πράγματι μεσολάβησε στην κατάρτιση της σύμβασης. Αν περισσότεροι
μεσολάβησαν και δεν μπορεί να αποδειχτεί το ποσοστό συμβολής του καθενός
στην κατάρτιση της σύμβασης, τότε αμοιβή οφείλεται μόνο μια φορά και
κατανέμεται μεταξύ των μεσιτών που μεσολάβησαν κατά ίσα μέρη.
- λύση και στο συνηθέστατο φαινόμενο στην πράξη της διπλής εντολής, όταν
δηλαδή ο μεσίτης ενεργεί για λογαριασμό και των δύο συμβαλλομένων μερών
(π.χ. αγοραστή και πωλητή) και αξιώνει αμοιβή και από τους δύο. Ορίζεται,
λοιπόν, ότι στη σύμβαση μεσιτείας πρέπει να αναγράφεται ρητά εάν ο μεσίτης
μπορεί να δεχθεί υπόσχεση αμοιβής και από τον αντισυμβαλλόμενο του εντολέα
του. Εάν παρά την έλλειψη της πιο πάνω συμφωνίας ο μεσίτης δεχθεί υπόσχεση
αμοιβής ή εισπράξει αμοιβή από το άλλο μέρος, ο εντολέας δικαιούται να
αρνηθεί την καταβολή της συμφωνηθείσας αμοιβής ή να αξιώσει την επιστροφή
της ήδη καταβληθείσας.
- επιτυγχάνεται η διαφάνεια στις οικονομικές συναλλαγές και αποτρέπεται η
απόκρυψη οικονομικών στοιχείων με την εισαγωγή υποχρεωτικής υπεύθυνης
δήλωσης για τη μεσολάβηση ή μη μεσίτη, σε κάθε αμφοτεροβαρή σύμβαση επί
ακινήτου η οποία καταρτίζεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο.
- εισάγεται η έννοια του βοηθού μεσίτη.
- καθορίζονται οι προϋποθέσεις άσκησης του επαγγέλματος του μεσίτη και του
βοηθού μεσίτη. Καταργείται η υποχρεωτική εγγραφή στο Επιμελητήριο και
επιβάλλεται η εγγραφή στο ΓΕΜΗ κατ' επιταγή των διατάξεων της Οδηγίας
2006/123/ΕΚ.
- προβλέπεται η δυνατότητα διασυνοριακής παροχής υπηρεσιών μεσιτείας
αστικών συμβάσεων, ώστε να επιτρέπεται στο μεσίτη που είναι εγκατεστημένος
σε άλλο κράτος μέλος να αναπτύσσει τη δραστηριότητα αυτή στην Ελλάδα,
εκμεταλλευόμενος την ελεύθερη κυκλοφορία των υπηρεσιών, κατ' εφαρμογή των
διατάξεων της Οδηγίας.
- απαραίτητη προϋπόθεση για άσκηση επαγγέλματος μεσιτείας είναι η μη
καταδίκη για απάτη.
- θεσπίζεται Πειθαρχικό Συμβούλιο, στο οποίο μετέχει ως πρόεδρος
Πρωτοδίκης Δικαστής, για την εξέταση υποθέσεων πειθαρχικών παραβάσεων από
μεσίτες.
- εισάγονται ποινικές κυρώσεις για όποιον εμφανίζει τον εαυτό του ως
μεσίτη αστικών συμβάσεων χωρίς να πληροί τις προϋποθέσει ή αν παραβαίνει
τις υποχρεώσεις που συνεπάγονται από τον παρόντα νόμο.
- Οι μεσίτες υποχρεούνται να ενημερώνουν τους εντολείς τους για πραγματικά
ή νομικά ελαττώματα των ακινήτων.
ΜΑΡΘΑ Ι. ΚΑΖΤΑΡΙΔΟΥ
ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ
