Ψάχνοντας στο αρχείο μου το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο του Δήμου Κατερίνης, βρήκα τα αρχικά σχέδια της φάσης Β1, της περιόδου που ήταν, ακόμα, υπό μελέτη. Το βλέμμα μου έπεσε στην Ολυμπιακή Ακτή.
Το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο είναι μία πολύ σημαντική μελέτη, διότι ...
καθορίζει όχι μόνο τις επιτρεπόμενες χρήσεις και τις μελλοντικές επεκτάσεις, αλλά και τις κατευθύνσεις της ανάπτυξης για κάθε περιοχή του Δήμου, εντός και εκτός σχεδίου. Θέλει δε εξαιρετική μελέτη και στοχασμό, κατά την σύνταξή του, καθότι είναι δεσμευτικό για χρόνια και πολύ δύσκολα μπορεί να αλλάξει.
Στην Β1 φάση της μελέτης, ο μελετητής παραδίδει τις προτάσεις του, οι οποίες διανέμονται στους φορείς για διαβούλευση. Τελικά ο Δήμος διαμορφώνει τις τελικές κατευθύνσεις. Η μελέτη αναμορφώνεται και συμπληρώνεται βάση αυτών και, αφού ελεγχθεί από τις αρμόδιες υπηρεσίες, δημοσιεύεται στο ΦΕΚ και αποκτά ισχύ νόμου.
Για την περιοχή της Ολυμπιακής ακτής, όπου ο Δήμος Κατερίνης έχει το σημαντικότερο περιουσιακό στοιχείο του :
Στην Β1 φάση που παραδόθηκε τον Μάιο 2007, ο μελετητής προτείνει δύο μικρές επεκτάσεις του σχεδίου του οικισμού, βόρεια και νότια του υφιστάμενου οικισμού, συνολικής έκτασης 557 στρεμμάτων ενώ όλη η μεγάλη παραθαλάσσια έκταση, νότια της επέκτασης και μέχρι τα όρια του Δήμου Κατερίνης με τον Δήμο Λιτόχωρου, χαρακτηρίζεται ως Π.Ο.Τ.Α. (Περιοχή Οργανωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης).
Στο τελικό σχέδιο (Οκτώβριος 2010), μετά από την παρέμβαση της Δημοτικής Αρχής, η προς επέκταση περιοχή νότια του οικισμού αυξάνεται υπέρμετρα και η συνολική προς επέκταση περιοχή γίνεται 1.149 στρέμματα. Ταυτόχρονα η περιοχή Π.Ο.Τ.Α. εξαφανίζεται.
Τι είναι οι Π.Ο.Τ.Α.
Οι Περιοχές Ολοκληρωμένης Τουριστικής Ανάπτυξης είναι για τον τουρισμό περίπου ότι οι βιομηχανικές περιοχές για την βιομηχανία. Εξάλλου θεσμοθετήθηκαν με τον ίδιο νόμο (Ν.2545/97).
Αφορούν αξιόλογες τουριστικά εκτάσεις, άνω των 800 στρεμμάτων, δημόσιες ή ιδιωτικές, ενός ή περισσοτέρων ιδιοκτητών, με δυνατότητα πολεοδόμησης ή όχι, με δυνατότητα σύστασης οριζοντίων ιδιοκτησιών ή όχι και με πολλά ευέλικτα εργαλεία για την ανάπτυξή τους.
Η πρώτη Π.Ο.Τ.Α. που λειτούργησε στην Ελλάδα είναι η Π.Ο.Τ.Α. Μεσσηνίας. Είναι ιδιωτική, δημιούργημα του εφοπλιστή Βασίλη Κωνσταντακόπουλου.
Είναι γνωστή η ιστορία του <καπετάν Βασίλη> όπως ήθελε να τον αποκαλούν. Με καταγωγή από φτωχή οικογένεια της Μεσσηνίας, εργάτης από 13 χρονών, κατάφερε να δημιουργήσει μία από τις μεγαλύτερες εφοπλιστικές εταιρείες του κόσμου. Η επιθυμία του να προσφέρει στην ιδιαίτερη πατρίδα του γέννησε το όραμα μιας μεγάλης τουριστικής επένδυσης.
Σήμερα, οκτώ χρόνια μετά την έναρξη λειτουργίας των δύο πρώτων ξενοδοχείων και του γκολφ, έχει κατορθώσει να επηρεάσει θετικά όλη την περιοχή. Η Μεσσηνία μπήκε στον παγκόσμιο τουριστικό χάρτη υψηλών προδιαγραφών τουρισμού. Στο αεροδρόμιο της Καλαμάτας πραγματοποιούν τακτικές πτήσεις πολλές εταιρείες της Ελλάδας και του εξωτερικού, ενώ πτήσεις charter έρχονται από όλον τον κόσμο. Πέραν των 1.200 μόνιμων θέσεων εργασίας του συγκροτήματος δημιουργήθηκαν εκατοντάδες θέσεις σε συνεργαζόμενες εταιρείες. Τα τοπικά προϊόντα (ελιές, λάδι, σύκα, βαλσάμικο κ.α.) τα γνωρίζουν χιλιάδες επισκέπτες υψηλού οικονομικού επιπέδου από όλο τον κόσμο, με αποτέλεσμα την αύξηση των εξαγωγών τους. Και η επένδυση είναι ακόμα στην πρώτη φάση της.
Ο καπετάν Βασίλης χρειάστηκε 25 χρόνια για να αγοράσει 2.700 στρέμματα από εκατοντάδες ιδιοκτήτες και για να θεσμοθετήσει την περιοχή ως Π.Ο.Τ.Α.
Εμείς έχουμε την τύχη να έχουμε στην ιδιοκτησία του Δήμου Κατερίνης μία μεγάλη παραθαλάσσια έκταση (βαίνουσα μειούμενη με την πάροδο του χρόνου λόγω καταπατήσεων). Είχαμε και την ευκαιρία να χαρακτηριστεί Π.Ο.Τ.Α. από το Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο, αλλά η Δημοτική αρχή επέλεξε την οικοπεδοποίηση.
Δεν πρόκειται για άγνοια ή επιπολαιότητα, αλλά για συνειδητή επιλογή που έχει αιτία.
Το κρυφό χρέος του Δήμου
Ο Δήμος Κατερίνης, πέραν του λογιστικού χρέους (δάνεια, υποχρεώσεις κ.α.) που αποτυπώνονται στους ισολογισμούς και που μαζί με τα χρέη της ΔΕΥΑΚ ανέρχονται σε ιλιγγιώδες ποσό πολλών δεκάδων εκατομμυρίων, έχει ένα επιπλέον σημαντικό χρέος, που προήλθε από τις επεκτάσεις του σχεδίου της πόλης.
Η Κατερίνη από την δεκαετία του ’70 άρχισε να ασφυκτιεί. Η αύξηση του πληθυσμού, η έξαρση της αντιπαροχής, το μικρής έκτασης σχέδιο πόλης, η ζήτηση για κατοικίες, έκαναν επιτακτική την επέκταση της πόλης. Οι επεκτάσεις ξεκίνησαν στα μέσα της δεκαετίας του ’80, με τον Ν.1337/1983 γνωστό ως νόμο του Τρίτση (εξαίρετος μηχανικός και σπουδαίος πολιτικός) και ολοκληρώθηκαν, με σημαντική καθυστέρηση, την δεκαετία του 2000.
Ο νόμος προβλέπει ότι κάθε αγρός που μπαίνει στο σχέδιο δίνει μία εισφορά σε γη (για την δημιουργία κοινόχρηστων χώρων) και το οικόπεδο που δίνεται είναι αντίστοιχα μικρότερο. Το ποσοστό της εισφοράς σε γη αυξάνεται ανάλογα με το μέγεθος του αρχικού κτήματος. Έτσι ένας αγρός 4.000τμ που ανήκει σε έναν ιδιοκτήτη αντιστοιχεί σε 2.000τμ οικόπεδο, ενώ η ίδια έκταση αν ανήκει σε περισσότερους ιδιοκτήτες μπορεί να αντιστοιχεί σε οικόπεδα μεγαλύτερα των 3.000τμ.
Το γεγονός ότι παρήλθε μία εικοσαετία από την έναρξη μέχρι την ολοκλήρωση των επεκτάσεων και ο τρόπος που η τότε Δημοτική αρχή χειρίστηκε το θέμα, έδωσε την ευκαιρία να αναπτυχθούν πρακτικές, κινούμενες πολλές φορές στα όρια του νόμου. Η συνηθέστερη, κυρίως για τους ιδιοκτήτες μεγάλων εκτάσεων, ήταν η δικαστική αναγνώριση ιδιοκτησίας περισσοτέρων ιδιοκτητών επί του αγρού, με χρονολογία τίτλου προγενέστερη του 1982, χρησιμοποιώντας πολλές φορές ακόμα και ψευδή στοιχεία. Έτσι η εισφορά σε γη μειώνονταν και οι υποχρεώσεις σε αποδιδόμενα οικόπεδα αυξάνονταν.
Βέβαια οι μελέτες των επεκτάσεων είχαν γίνει βάση των αρχικών – σωστών δεδομένων, με βάση τα οποία τα προς απόδοση οικόπεδα ήταν αρκετά. Μετά όμως από τις τροποποιήσεις παρουσιάστηκε μεγάλο έλλειμα σε γη που είναι υποχρέωση του Δήμου να αντικαταστήσει με οικόπεδα ή να αποζημιώσει σε χρήματα.
Βέβαια αυτό το πρόβλημα κληροδοτήθηκε στην παρούσα διοίκηση του Δήμου από τις προηγούμενες. Ένα πρόβλημα όμως που χρονίζει διογκώνεται.
Συνειδητά λοιπόν προκρίθηκε η οικοπεδοποίηση του <φιλέτου> του Δήμου, έναντι της τουριστικής αξιοποίησής του.
Η οικοπεδοποίηση των δημοτικών εκτάσεων θα φέρει στον Δήμο οικόπεδα και το παζάρι της ανταλλαγής επαφή με τους ψηφοφόρους. Το <<παραλιακό οικόπεδο>> λειτουργεί γαργαλιστικά στην ιδιοκτησιοκεντρική ιδιοσυγκρασία του Έλληνα.
Το όραμα, ο σχεδιασμός και η υλοποίηση σημαντικών έργων είναι επίπονες και μακροχρόνιες διαδικασίες. Η οικοπεδοποίηση, μπορεί να καταστρέφει την προοπτική ανάπτυξης του Δήμου, είναι όμως εύκολη γρήγορη και απλή λύση.
Βέβαια, όπως έλεγε ο καπετάν Βασίλης στα παιδιά του «Πρέπει να σας γίνει συνείδηση, ότι η φιλοσοφία του εύκολου κέρδους, της αρπαχτής, δεν έχει μέλλον. Αν το έκανα εγώ δεν θα ήμασταν εδώ, που είμαστε τώρα».
Ο καπετάν Βασίλης δεν πρόλαβε να δει το όραμά του να ολοκληρώνεται. Όλοι όμως στην Μεσσηνία αυτόν θυμούνται με αγάπη και ευγνωμοσύνη. Η υστεροφημία ανήκει στον οραματιστή.
Τάσος Τασιούλας
Διπλωματούχος Πολιτικός Μηχανικός
Πρόεδρος Τεχνικού Επιμελητηρίου Ν. Πιερίας
Υποψήφιος δημοτικός σύμβουλος
Συνδυασμός ΑΝΑΝΕΩΣΗ ΤΩΡΑ
