Τα κέρδη των εταιρειών διαχείρισης
Συνολικά 23.065 κατακυρώσεις πλειστηριασμών κατοικιών πραγματοποιήθηκαν στην Ελλάδα από το 2021 έως τις 31 Οκτωβρίου 2026, σύμφωνα με έρευνα του ...
Πανελληνίου Συλλόγου Υπαλλήλων ΟΑΕΔ – τ.ΟΕΕ – τ.ΟΕΚ (ΠΑΝ.Σ.ΥΠ.Ο.), η οποία εξετάζει τον τρόπο με τον οποίο διαχειρίζονται σήμερα τα «κόκκινα» δάνεια και τις επιπτώσεις τους στην ιδιοκτησία κατοικιών.
Η μελέτη με τίτλο «Ποιος κρατά τα κλειδιά των σπιτιών» παρουσιάζει στοιχεία για τις εταιρείες διαχείρισης απαιτήσεων (servicers), τα επενδυτικά κεφάλαια που βρίσκονται πίσω από τα χαρτοφυλάκια των μη εξυπηρετούμενων δανείων, αλλά και τα οικονομικά αποτελέσματα των εταιρειών που αναλαμβάνουν την είσπραξή τους.
Σύμφωνα με τα ευρήματα, τέσσερις εταιρείες διαχείρισης εμφάνισαν το 2025 συνολικά κέρδη προ φόρων ύψους 168,44 εκατ. ευρώ.
Την ίδια χρονιά, τα πρόστιμα που επέβαλε η Τράπεζα της Ελλάδος στις συγκεκριμένες εταιρείες ανήλθαν σε 233.400 ευρώ, ποσό που αντιστοιχεί περίπου στο 0,14% των κερδών τους.
Πώς άλλαξε ο χάρτης των «κόκκινων» δανείων
Ένα από τα βασικά συμπεράσματα της έρευνας είναι ότι η σημαντική μείωση των μη εξυπηρετούμενων δανείων στους τραπεζικούς ισολογισμούς δεν σημαίνει ότι εξαφανίστηκαν οι οφειλές των δανειοληπτών.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει ο Σύλλογος, τα «κόκκινα» δάνεια των τραπεζών μειώθηκαν από 82,3 δισ. ευρώ το 2019 σε 6,3 δισ. ευρώ τον Σεπτέμβριο του 2025.
Ωστόσο, οι απαιτήσεις που διαχειρίζονται πλέον οι servicers ανέρχονται σε 92,9 δισ. ευρώ, εκ των οποίων τα 81,4 δισ. ευρώ συνδέονται με επενδυτικά κεφάλαια.
Πρόκειται για ένα σύνολο περίπου 3,2 εκατομμυρίων δανείων, που αντιστοιχούν σε περίπου 2,4 εκατομμύρια δανειολήπτες. Ως εξασφάλιση για τις συγκεκριμένες απαιτήσεις έχουν δοθεί κατοικίες συνολικής αξίας 22,2 δισ. ευρώ.
Η έρευνα υπογραμμίζει ότι η μεταφορά των δανείων εκτός τραπεζικών ισολογισμών δεν συνεπάγεται διαγραφή των οφειλών. Οι δανειολήπτες εξακολουθούν να έχουν υποχρεώσεις, ενώ η διαχείριση των απαιτήσεων έχει περάσει σε διαφορετικούς φορείς.
Αγορά δανείων στο 38% της αξίας τους
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στο πρόγραμμα «Ηρακλής», μέσω του οποίου πραγματοποιήθηκαν τιτλοποιήσεις και μεταβιβάσεις μεγάλων χαρτοφυλακίων μη εξυπηρετούμενων δανείων.
Σύμφωνα με τη μελέτη, τα συγκεκριμένα χαρτοφυλάκια μεταβιβάστηκαν κατά μέσο όρο στο 38% της ονομαστικής τους αξίας. Ο Σύλλογος επισημαίνει ότι η μεταβίβαση σε χαμηλότερη τιμή δεν συνεπάγεται αντίστοιχη μείωση της οφειλής για τον δανειολήπτη.
Παράλληλα, εξετάζεται ο ρόλος των κρατικών εγγυήσεων στις τιτλοποιήσεις. Η αρχική εγγύηση του Δημοσίου ανερχόταν σε 21,5 δισ. ευρώ, ενώ τον Σεπτέμβριο του 2025 παρέμενε στα 16,8 δισ. ευρώ.
Η μελέτη αναφέρεται επίσης στη συμμετοχή επενδυτικών κεφαλαίων, όπως η Davidson Kempner, η Fortress, η Bain Capital και η Bracebridge, στη διαχείριση και χρηματοδότηση των συγκεκριμένων χαρτοφυλακίων.
Πλειστηριασμοί: 5.970 κατοικίες το 2024
Η καταγραφή του ΠΑΝ.Σ.ΥΠ.Ο. αποτυπώνει την έκταση των πλειστηριασμών κατοικιών τα τελευταία χρόνια.
Ειδικότερα, από το 2021 έως τις 31 Οκτωβρίου 2026 καταγράφηκαν 23.065 κατακυρώσεις, με την κατανομή που παρουσιάζει η έρευνα να έχει ως εξής:5.970 κατακυρώσεις κατοικιών το 2024.
4.697 κατακυρώσεις το 2025.
3.132 κατακυρώσεις κατά τους πρώτους δέκα μήνες του 2026.
Η μελέτη επικαλείται επίσης στοιχεία του Διεθνούς Νομισματικού Ταμείου, σύμφωνα με τα οποία τουλάχιστον το 60% των κατοικιών που εξετάστηκαν σε σχετικές διαδικασίες πλειστηριασμών αποκτήθηκε από εταιρείες ακινήτων.
Την ίδια στιγμή, καταγράφεται το φαινόμενο κατοικιών που παραμένουν στα χαρτοφυλάκια εταιρειών διαχείρισης για πέντε έως έξι χρόνια χωρίς να αξιοποιούνται.
Με βάση ιδιωτικά στοιχεία του Οκτωβρίου 2026, περίπου 6.400 οικιστικές μονάδες βρίσκονται στα χαρτοφυλάκια των servicers και άλλες περίπου 8.000 στα χαρτοφυλάκια των τραπεζών. Τα κέρδη των εταιρειών διαχείρισης
Στο οικονομικό σκέλος της έρευνας παρουσιάζονται τα αποτελέσματα μεγάλων εταιρειών που δραστηριοποιούνται στην αγορά.
Η Intrum Hellas εμφάνισε το 2025 έσοδα 172,3 εκατ. ευρώ και καθαρά κέρδη 60,6 εκατ. ευρώ. Από τα κέρδη αυτά, 27,5 εκατ. ευρώ διανεμήθηκαν στους μετόχους, με 5,5 εκατ. ευρώ να κατευθύνονται στην Τράπεζα Πειραιώς.
Αντίστοιχα, η doValue Greece κατέγραψε έσοδα 173,3 εκατ. ευρώ και κέρδη προ φόρων 58,6 εκατ. ευρώ.
Σύμφωνα με τον Σύλλογο, τρεις εταιρείες, η Intrum Hellas, η doValue Greece και η Cepal, συγκεντρώνουν το 83,5% της αγοράς διαχείρισης απαιτήσεων.
Στην έρευνα εξετάζεται επίσης η σχέση των συγκεκριμένων εταιρειών με τις τράπεζες από τις οποίες προήλθαν τα χαρτοφυλάκια, καθώς η Πειραιώς συνδέεται με την Intrum, η Eurobank με τη doValue και η Alpha Bank με τη Cepal.
Αύξηση ενοικίων και στεγαστικό κόστος
Η έρευνα συνδέει την κατάσταση στην αγορά ακινήτων με τη δυσκολία πρόσβασης σε κατοικία, επισημαίνοντας ότι σημαντικός αριθμός ακινήτων παραμένει εκτός αγοράς, την ώρα που το κόστος στέγασης αυξάνεται.
Σύμφωνα με τα στοιχεία που παραθέτει, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 7,8% το 2025, ενώ τα ενοίκια κατέγραψαν άνοδο περίπου 10%.
Παράλληλα, το 26,4% του πληθυσμού στην Ελλάδα διαθέτει πάνω από το 40% του εισοδήματός του για στεγαστικές δαπάνες, ποσοστό που, σύμφωνα με τη μελέτη, είναι το υψηλότερο στην Ευρωπαϊκή Ένωση.
Ένα ακόμη ζήτημα που αναδεικνύεται είναι η έλλειψη αναλυτικών δημόσιων στοιχείων για τα ακίνητα που βρίσκονται στην κατοχή τραπεζών και servicers.
Το υπουργείο έχει ανακοινώσει συνολικά 31.062 ακίνητα, χωρίς να υπάρχει αναλυτική δημοσιοποίηση για το πόσα είναι κατοικίες, πού βρίσκονται και ποια είναι η κατάστασή τους.
Οι προτάσεις για την προστασία της πρώτης κατοικίας
Ο ΠΑΝ.Σ.ΥΠ.Ο. ζητά αλλαγή του πλαισίου διαχείρισης των μη εξυπηρετούμενων δανείων και προτείνει σειρά παρεμβάσεων με επίκεντρο την προστασία της πρώτης κατοικίας.
Μεταξύ άλλων, εισηγείται τη θέσπιση ενιαίας και βιώσιμης ρύθμισης οφειλών για τους δανειολήπτες που εξακολουθούν να κατοικούν στα ακίνητά τους, καθώς και την αναστολή των διαδικασιών εκτέλεσης όσο εξετάζονται οι αιτήσεις τους.
Παράλληλα, προτείνει τη δυνατότητα δημόσιας εξαγοράς απαιτήσεων σε ποσοστό 40% έως 50% της ονομαστικής τους αξίας, υπό την προϋπόθεση ότι το τίμημα δεν θα υπερβαίνει την ανεξάρτητη αποτίμηση της αναμενόμενης ανάκτησης.
Στις προτάσεις περιλαμβάνεται επίσης η δημιουργία Εθνικού Φορέα Κοινωνικής Κατοικίας, ο οποίος θα μπορούσε να αποκτά κατοικίες που έχουν ήδη περιέλθει σε εταιρείες και να τις διαθέτει για κοινωνική μίσθωση.
Ο Σύλλογος εισηγείται ακόμη την επιβολή εισφοράς 10% έως 20% στα υπερκέρδη του τραπεζικού τομέα για τη χρηματοδότηση προγραμμάτων κοινωνικής κατοικίας, αλλά και τη δημιουργία δημόσιου μητρώου για τα ακίνητα τραπεζών και εταιρειών διαχείρισης.
Τέλος, ζητά μεγαλύτερη διαφάνεια στις τιτλοποιήσεις του προγράμματος «Ηρακλής», με δημοσιοποίηση των επιχειρησιακών σχεδίων, των εισπράξεων και των αμοιβών των εταιρειών διαχείρισης.
Η μελέτη θέτει έτσι στο επίκεντρο το ζήτημα της διαχείρισης των «κόκκινων» δανείων και της προστασίας της κατοικίας, αναδεικνύοντας τις οικονομικές διαστάσεις μιας αγοράς που αφορά εκατομμύρια δανειολήπτες.
